I. Frais relatif à l’achat
Il règne toujours une certaine confusion lorsque ce sujet est abordé. C’est la raison pour laquelle nous aimerions vous donner toutes les explications.
A. Frais sans hypothèque
Impôts
La somme la plus importante à débourser lors de l’acquisition d’un Bien.
En Espagne, cette somme représente 10% (Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales ITP) pour des reventes et 10% (Impuesto sobre el Valor Anadido, IVA) pour le neuf. Pour les constructions neuves s’ajoute 1,5% (Impuesto sobre Acotos Juridicos Documentado) pour les actes juri- diques, si bien que les impôts représentent en tout 11,5%.
Rares sont les cas où les impôts sont équivalents à la Taxe sur la valeur Ajoutée, c’est à dire 21%.
Le montant des impôts est calculé à partir de la somme mentionnée dans le contrat notarié.
2. Honoraires du notaire
Le reste doit être versé au notaire. Les sommes varient entre 1.000 et 1.500€.
3. Enregistrement dans le livre foncier
Les frais d’enregistrement varient entre 300 et 800€.
4. Honoraires pour modifier les contrats
Les honoraires pour annuler et renouveler les contrats d’eau, d’électricité, gaz, téléphone, impôts fonciers et locaux sont actuellement aux environs de 1.100€.
5. Frais d‘ abonnement
Pour les constructions nouvelles, les frais d’abonnement pour l‘ eau le gaz et l’électricité représentent environ 2000€.
6. Résumé
En plus des 10% ou 11,5% d’impôts à payer sur la somme déclarée du prix du bien, il faut compter des frais supplémentaires de l’ordre de 2.500 à 5000€.
Remarque:
Dans la majorité des cas, le vendeur ne reçoit pas la totalité du prix de vente car les impôts qui lui correspondent sont directement soustraits chez le notaire (voir frais pour le vendeur).
B. Frais supplémentaires d‘ une hypothèque
To obtain and register for a mortgage the following costs derive for the buyer:
1. Expertise bancaire
L’expertise réalisée par l’expert de la banque doit être réglée. Cette somme varie entre 250 et 600€.
2. Frais de banque
Les frais de dossier pour l’hypothèque représentent entre 0,5 et 1,5% du montant du prêt.
3. Impôts
En Espagne, un impôt est perçu sur les hypothèques et représente environ 1% de la somme du prêt. Cette somme représente une sorte de garantie pour la banque.
4. Honoraires du notaire
Le contrat de l’hypothèque étant signé chez le notaire, des honoraires sont perçus à cet effet.
5. Enregistrement dans le livre foncier
L’hypothèque est mentionnée dans l‘ acte de propriété du bien, des honoraires sont perçus à cet effet.
6. Assurances
La banque exige qu’une assurance maison soit contractée dès la signature chez le notaire. La plupart des banques préfèrent des compagnies d’assurance de leur choix.
Certaines d‘ entre elles, surtout si le montant du prêt est très important, exigent une assurance-vie.
Les frais varient suivant la valeur, l’emplacement, l’âge du bien et de la situation personnelle de l’acheteur.
7. Résumé
Pour les impôts d’hypothèque, il faut donc calculer entre 2 à 3% du montant du prêt pour le notaire, registre et impôts. Avec les frais de banque l´ensemble des frais représentent 3 à 4,5% du montant du prêt.
II. Frais qui incombent au vendeur
Aussi sur ce sujet, nombreuses sont les incertitudes. Nous allons donc essayer de vous renseigner le mieux possible.
A. Impôt sur la plus-value
La plus-value réalisée par la vente du bien doit être imposée de 21% à 27%. Est calculée la différence entre les prix d’achat/vente stipulés dans les actes de propriétés.
le montant de cette plus-value peut être réduit si le vendeur fournit les pièces justificatives sur les frais d’enregistrement, d‘ agence, divers travaux d’amélioration réalisés dans sa propriété.
la rétention, dont nous parlerons ci-dessous, est aussi à prendre en considération;
1. Rétention, pour les non-résidents
L’état espagnol a prévu une rétention afin que les personnes qui ne résident pas en permanence en Espagne ne puissent partir sans laisser d’adresse et sans payer d’impôt.
C’est la partie acheteuse qui retient 3% du montant à verser au vendeur, un acompte sur les frais qui incombent au vendeur et qui sera reversé au fisc espagnol (ne vous inquiétez pas, nous nous chargeons de ces formalités).
Le vendeur ne perçoit donc pas 100% mais 97% du prix de vente. L’acheteur lui verse la somme convenue, à travers différents paiements qui correspondent au montant total.
2. Qui est exempt de cette rétention?
Les personnes qui résident en permanence en Espagne sont exempts de rétention s´ils paient leurs impôts en Espagne!
il ne suffit pas d’être inscrit comme résident en Espagne, encore faut- il payer ses impôts pendant au moins 3 ans et déclarer l’Espagne comme résidence principale.
3. Exonération d‘ impôts pour les résidents
– Exonérés d’impôts sont les personnes qui paient leur impôts en Espagne comme résidence principale et qui ont plus de 65 ans. Attention: ceci n’est valable que pour la résidence principale et pas pour plusieurs biens immobiliers.
– ou, lorsque le bien est la seule résidence de la partie vendeuse (Indépendamment de l’âge) et que l’achat d’une autre propriété est réalisée dans un délai ne dépassant pas deux années.
B. Impôt foncier
(Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza) il est perçu par les municipalités et varie suivant la grandeur du terrain, l’emplacement et la durée de votre acquisition. D’éventuels bâtiments sur le terrain ne sont pas pris en considération.
C. IBI Impôt sur les biens immobiliers
Redevable à la fin de l’été ou en automne. Même si le bien est vendu au début Janvier, le vendeur a l’obligation de payer cette taxe.
D. Modifications des documents relatifs au bien
Pour vendre son bien, le vendeur est obligé de fournir des documents corrects. La signature chez le notaire ne pourra pas être réalisée tant qu’il manquera des documents.
E. Certificat énergétique
C’est un document élaboré par un technicien compétent qui évalue la consommation énergétique nécessaire pour votre lieu d’habitation. On obtient une étiquette avec une échelle qui va de la catégorie A (plus efficace) à la G (moins efficace) similaire à celle qu’ont les appareils électroménagers.
Le propriétaire du bien ou du local a la responsabilité et l’obligation d’obtenir et de payer le coût du certificat et de le présenter au registre de la communauté autonome de sa région. Ce document devrait faciliter la location ou la vente du bien aux clients potentiels
Il doit être signé par un technicien habilité pour cette tâche comme un architecte ou architecte technicien librement choisi par le propriétaire
Il n’y a pas de prix fixés pour cela. Les offres sont différentes. Généralement, il peut être de 200 – à € 500, selon la complexité de la propriété.
F. Annulation d’une hypothèque
Les frais qui incombent lors de l’annulation d’une hypothèque sont à définir avec votre banque.
III. Frais annuels
Comparée avec les autres pays d’Europe, l’acquisition d’un bien en Espagne est abordable. Voici la liste des frais dont vous serez redevables chaque année:
A. l‘ impôt foncier
„Impuestos sobre Bienes Inmuebles“ appelés IBI s’évalue entre 400 et 1.500€ par an.
B. Impôts municipaux
Appelés „Tasa municipal de recogido de basura) pour le ramassage des ordures ménagères et valent actuellement 119€ à Denia.
C. Frais de copropriété
Appelés „Gastos de communidad“ pour ceux qui ont choisi un bien dans une copropriété. Les coûts sont différents suivant la grandeur et la valeur du bien. Ils varient, en général, entre 60 et 150€ et couvrent les frais d’entretien de la piscine, l’assurance du bâtiment, l’ascenseur, la consommation d’électricité et d’eau de la communauté, la maintenance
D. Assurance bâtiment
L’assurance collective est prise par la copropriété et l’assurance du bien privatif par chaque propriétaire
E. Représentant fiscal
Nous recommandons vivement à tous nos clients de faire appel aux compétences d‘ un représentant fiscal afin de les aider à remplir toutes les démarches administratives pour des honoraires qui varient entre 100 et 150€ par an.
F. Frais supplémentaires
Il est évident que vous devez aussi calculer les frais qui incombent pour l’eau, l’électricité, le gaz, le téléphone
